Nemrég írtam az ingatlan jelzálogszerződések lényegéről. Most ezt egészítem ki még néhány tudnivalóval, melyeket a jelzálogjogok mellett szoktak alkalmazni.

Az előző bejegyzést itt találod:

http://bankiutmutató.blog.hu/2012/10/03/ingatlan_jelzalog

A jelzálogjog járulékos biztosítására szolgál az elidegenítési és terhelési tilalom. Ezt a jelzálogjoggal együtt jegyzik be, de külön jogként. Viszont nem lehet minden jelzálogjoghoz kapcsolódóan bejegyeztetni, mert a törvény ennek a jognak a bejegyzését feltételhez köti. Például, ha a jelzálogjog bejegyzésének alapja egy ingatlan vásárlásához felvett hitel. Az elidegenítési és terhelési tilalom lényege az, hogy az ingatlan tulajdonosa csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával adhatja el, vagy terhelheti meg további zálogjogokkal és egyéb bejegyzésekkel az ingatlant.

A keretbiztosítéki jelzálogjog arra szolgál, hogy ha egy ügyfélnek ugyanannál a banknál több hitelszerződése van, akkor nem kell egyenként jelzálogjogakat bejegyeztetni, hanem lehetőség van egy keretösszegre vonatkozóan egy bejegyzést tenni. A keretösszeg nagyságát az általában fennálló hitelek összegének nagyságához, vagy pedig az ingatlan értékéhez igazítják. Ez nem jelenti azt, hogy minden egyes hitel mögött csak ez a fedezet! Előnye, hogy a hitelszerződések megújítása során nem kell mindig a jelzálogjogot is megújítani. Főleg a vállalkozói hitelezésnél fordul elő.

Az opciós vételi jogot a zálogszerződések érvenyesítésének lassúsága miatt találták ki. Lényege az, hogy a hitelező egyoldalú nyilatkozatával, előre meghatározott áron megvásárolhassa az ingatlant. A jelzálogszerződés mellett kikötött opciós jog esetén lehetősége van a banknak arra, hogy szükség esetén eldönthesse, hogy opciós, vagy jelzálogjogával éljen. Az opciós jog választása esetén a bank az opciós szerződésben meghatározott áron megveszi az ingatlant. Ha az adós tartozása magasabb, mint ez az összeg, akkor továbbra is tartozik a bank felé, ha alacsonyabb, akkor a banknak kell megfizetnie az adós számára a különbséget. Látszik, hogy itt nagyon fontos tényező az opciós vételár összegének meghatározása. Az opciós jog beváltása a banknak kényszerhelyzet, az ingatlant tovább kell értékesítenie, így nem érdeke, hogy a piaci árat megfizesse. Viszont feltűnően értékaránytalan sem lehet a vételár. Ez nagyjából azt jelenti, hogy a piaci árnál 30%-kal olcsóbban nem határozhatja meg a vételárat. Ma ezt a legnehezebb megállapítani a gyenge ingatlanforgalom miatt.

Ez a blog elköltözik, de tovább él, kattints ide